当前位置:主页 > 国内 >

广州限价房

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

当前文章:http://www.rbdy.net/jv42/833816-1478724-69170.html

发布时间:04:17:17

广州设计公司  二四六天天好彩免费资料大全  二四六天天好彩每期文字资料大全  246天天好彩玄机资料  二四六免费玄机图  二四六天天好彩免费资料大全  二四六天天好彩玄机图  二四六天天好彩玄机图  二四六天天好彩玄机图  246天天好彩玄机资料  二四六图片玄机  

{相关文章}

11批食品被曝光不合格以谨慎购买新浪财经uuuuuuuu

    曝光!11批食品不合格,所以我们购买时要谨慎。资料来源:魏新,《中国食品药品监督管理杂志》。近日,市场监督管理总局组织对肉制品、大豆制品、食品加工制品、蔬菜制品、糖果制品、食用农产品等1553批样品进行抽样检验。根据国家食品安全标准,抽取1542批合格样品和11批不合格样品。公告内容如下:不合格产品信息。1。江苏宁福食品有限公司生产的腌鸭翅(酱肉制品)细菌总数不符合苏国超市(安徽)有限公司合肥惠州大道购物广场规定的国家食品安全标准。检验机构是检验检疫技术中心。宁波出入境检验检疫局。2。湖南文尔登商贸管理有限公司在长沙县星星经销店销售名义为湖南武冈市美味食品有限公司生产的湖南饮用盐水(武冈卤水豆腐)、苯甲酸及其钠盐(用苯甲酸测定)不符合国家食品安全标准。检验机构是国家糖质量监督检验中心。三。河北省石家庄市长安馒鱼银行出售的河北北郭仙田广场有限公司生产的鲈鱼经河南省质量监督检验所检验。结果发现恩诺沙星(恩诺沙星和环丙沙星的总和)不符合国家食品安全标准。河北省北郭县仙田广场有限公司对检测结果提出异议并申请复检;河北食品检验研究所接受复太阳的后_高要新闻网检,并维持初步检验结论。第四,河北宝龙仓家乐福商贸有限公司柏林专卖店销售名义上河南安阳天信种业有限公司生产的五粒蛋(蛋),氟苯尼考不符合国家食品安全标准。检验机构是河南省产品质量监督检验研究所。5。安徽省合肥市宝河区九浦家禽店销售的鸡蛋氟苯尼考不符合国家食品安全标准。检验机构是宁波出入境检验检疫局检验检疫技术中心。6。河北省石家庄市九河商贸有限公司在河北北国商城有限公司超市天河店销售的鸡蛋经河南省质量监督检验所检验,发现氟苯尼考和氧氟沙星不符合国家食品安全标准。石家庄九河商贸有限公司对检测结果提出异议,申请复审。河北省食品检验研究所接受了复审,并保持了初步检验结论。7。江西省南昌市万里区幸福路南科龙生活超市销售的韭菜不符合国家食品安全标准。检验机构是深圳出入境检验检疫局食品检验检疫技术中心。8。江西省南昌市青山湖达伦发商篮球火w_易汇资讯网业有限公司销售的韭菜不符合国家食品安全标准。检验机构是深圳出入境检验检疫局食品检验检疫技术中心。9。江西省南昌市东湖区茶菜摊出售的韭菜不符合国家食品安全标准。检验机构是深圳出入境检验检疫局食品检验检疫技术中心。10。江西省南昌市万里区8号大顺发超市销售的豇豆不符合国家食品安全标准。检验机构是深圳出入境检验检疫局食品检验检疫技术中心。11。河北宝龙仓家乐福商业有限公司柏林店销售的芹菜不符合国家食品安全标准。检验机构是河南省产品质量监督检验研究所。处理:市场监督总署责令省有关市场监督部门对抽样检查中发现的不合格产品进行调查处理。河北、江苏、河南、湖南等省的市场监督部门督促食品生产企业明确产品流向,召回不合格产品,分析整改原因;河北、安徽、江西、湖南等省的市场监督部门督促有关单位做好食品管理工作。部门要立即采取措施,控制风险;安徽、江西等省的市场监管部门都督促食品消费。农产品集中交易市场发起人查阅采购渠道、产地信息,并向有关部门报告。食用农产品销售者立即采取措施控制不合格产品停止销售的风险。上述省级市场监管部门应当自通知发布之日起7日内向社会公布风险防范控制措施,3个月内报市场监管总局核实处理,并向社会公布。(1)细菌菌落总数作为指示性微生物指标,主要用于评价食品的清洁度,反映食品在生产过程中是否符合卫生要求。《国家食品安全熟肉制品标准》(GB2726-2016)规定,熟肉制品(发酵肉制品除外)样品的五项检测结果不得超过105CFU/g,至少三项检测结果不得超过104CFU/g。个别企业使用的aw材料和附件高,生产加工过程中的卫生条件没有严格按照要求控制,或者包装容器的清洗消毒不到位。这也可能与产品的包装和密封不当以及储存和运输条件的控制不当有关。2。苯甲酸及其钠盐、苯甲酸及其钠盐是食品工业中常用的防腐剂,对真菌、酵母菌和细菌均有良好的抑制作用。《国家食品安全食品添加剂使用标准》(GB 2760-2014)规定,干豆中不应使用苯甲酸。苯甲酸及其钠盐具有较高的安全性。少量苯甲酸对人体无害。它可以随尿排出,不会在人体内积累。但是,如果长期过量食用苯甲酸超过标准食品,则可能对肝功能有一定的影工程造价管理论文_玉佛寺门票网响。苯甲酸及其钠盐过量的原因可能是企业为了延长产品的保质期或弥补生产过程中卫生条件差而使用苯甲酸超标。恩诺沙星(恩诺沙星和环丙沙星的总和)属于氟喹诺酮类。恩诺沙星是一种合成广谱抗菌剂,用于治疗动物皮肤和呼吸道感染,是动物专用药物。兽药在动物食品中的最大残留限量(农业部第235号公报)规定,恩诺沙星(与恩诺沙星和环丙沙星联合使用)可用于家畜、家禽和其他动物,如牛、羊、猪、兔、鸟和其他动物。在牛、家禽和其他动物的肌肉和脂肪中的最大残留限度是100g/kg,这在产蛋时是禁止的(不能检测到鸡蛋)。长期食用超标食品中恩诺沙星残留物对人体健康有一定的影响。四。氟苯尼考又称氟苯尼考,是农业部批准的一种动物特异性抗菌药物。主要用于猪、鸡、鱼等敏感细菌引起的细菌性戴安娜葬礼_国内生产总值增长网疾病。《兽药在动物食品中的最大残留限量》(农业部公告第235号)规定,蛋鸡中不应检测氟苯尼考。通常,消费者不必过于担心鸡蛋中氟苯尼考的检测,但长期食用超过标准食品的氟苯尼考残留物可能对人体健康产生一定影响。氧氟沙星和氧氟沙星属于氟喹诺酮类药物。氧氟沙星因其抗菌谱广、抗菌活性强,在畜禽细菌性疾病的治疗和预防中得到广泛应用。《关于停止在食品动物中使用洛美沙星、培氟沙星、氧氟沙星和诺氟沙星的决定》(农业部2292号公告)规定,在动物性食品中不得检测在食品动物中使用氧氟沙星。氧氟沙星在人体内的残留积累可能引起耐药性。长期摄取过量的氧氟沙星动物性食物可引起轻度胃肠道刺激或不适、头痛、头晕、睡眠不良等症状。大剂量也可能导致肝脏损伤。6。吡咪唑是一种低毒、内源杀菌剂,具有保护和治疗双重功能。主要用于蔬菜、果树灰霉病的防治。食品安全国家标准(GB 2763-2016)中农药的最大残留限量规定腐胺在韭菜中的最大残留限量为0.2mg/kg。少量的农药残留不会引起急性英雄事迹读后感_体能训练师网中毒,但长期食用农药残留超标的食品会对人体健康产生一定的影响。7。呋喃丹是一种广谱、高效、低残留、高毒性的氨基甲酸酯类杀虫剂、杀螨剂和杀线虫剂。具有吸入、触碰、胃中毒、杀卵等功能。根据国家食品安全标准(GB 2763-2016),呋喃丹在豆类和叶类蔬菜中的最大残留限量为0.02mg/kg。呋喃甲烷不易降解,造成环境污染。少量的农药残留不会引起急性中毒,但长期食用扬州郭猫儿_李保田的儿子网农药残留超标的食品会对人体健康产生一定的影响。免责声明:由媒体合成的内容来自媒体,版权属于原作者。请联系原作者并获得复制许可。本文的观点仅代表作者本人,而非新浪的立场。如果内容涉及投资建议,仅供参考,不作为投资的依据。投资是有风险的,所以我们进入市场时需要谨慎。负责任的编辑:利昂

相关新闻

最后更新

热门新闻

https://4l.cc/article.php?id=293&page=2https://4l.cc/article.php?id=280&page=2https://4l.cc/article.php?id=278&page=1https://4l.cc/article.php?id=268&page=1https://4l.cc/article.php?id=267&page=2https://4l.cc/article.php?id=263&page=2https://4l.cc/article.php?id=262&page=1https://4l.cc/article.php?id=253&page=1https://4l.cc/article.php?id=249&page=3https://4l.cc/article.php?id=241&page=1https://4l.cc/article.php?id=234&page=1https://4l.cc/article.php?id=232&page=3https://4l.cc/article.php?id=225&page=2https://4l.cc/article.php?id=223&page=1https://4l.cc/article.php?id=222&page=1https://4l.cc/article.php?id=317https://4l.cc/article.php?id=283https://4l.cc/article.php?id=281https://4l.cc/article.php?id=279https://4l.cc/article.php?id=276https://4l.cc/article.php?id=266https://4l.cc/article.php?id=254https://4l.cc/article.php?id=246https://4l.cc/article.php?id=244https://4l.cc/article.php?id=233https://4l.cc/article.php?id=229http://4l.cc/article.php?id=304&page=2http://4l.cc/article.php?id=299&page=1http://4l.cc/article.php?id=290&page=2http://4l.cc/article.php?id=280&page=1http://4l.cc/article.php?id=278&page=1http://4l.cc/article.php?id=272&page=1http://4l.cc/article.php?id=261&page=3http://4l.cc/article.php?id=244&page=2http://4l.cc/article.php?id=243&page=1http://4l.cc/article.php?id=231&page=3http://4l.cc/article.php?id=314http://4l.cc/article.php?id=311http://4l.cc/article.php?id=277http://4l.cc/article.php?id=272http://4l.cc/article.php?id=267http://4l.cc/article.php?id=255http://4l.cc/article.php?id=253http://4l.cc/article.php?id=235http://4l.cc/article.php?id=233http://4l.cc/article.php?id=223https://4l.cc/article.php?id=293&page=2https://4l.cc/article.php?id=262&page=1https://4l.cc/article.php?id=234&page=1https://4l.cc/article.php?id=266